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涨幅仅3%!连续两年,100个城市持有房产“入不敷出”白跃军

文成新闻网-文成本地新闻资讯 时间:2020年01月06日 16:12

  黄奇帆前两天演讲的时候说到,2000年的时候,全国均价大概是1000块钱,上海也不过才2000块钱,最近20年全国均价涨了10倍,北京、杭州、深圳涨了15倍以上。

  也就是说,过去这些年,任何时候买房,都无需担心负担什么成本,买3套房子往那一放,又不用装修,一年的物业费才多少?拿个三年五年的,折旧率又能有多少?

  至于说交易税费,在房价上涨阶段,卖家可以全部转嫁给买家,几乎可以忽略不计,而持有环节的房产税,又迟迟因为各种原因无法落地。

  虽然有月供和利息,但上车早的业主利率普遍都有折扣,很多人还有公积金,房子租出去直接就能覆盖一大半的月供,简直没有比这更好的生意模式了。

  1,以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

  2,买房的资金成本(房贷利率),当前至少也有将近5%,还有房屋折旧,5年房龄和10年房龄肯定有区别,按年均4%的折旧率,资金+折旧加起来就是9%的成本了。

  3,100城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

  中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示,2019年中国楼市运行平稳,与2018年同期相比,百城房价涨幅仅为3.34%。与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比,房价涨幅明显收窄。

  注意:2018年100个城市房价涨幅为5%,2019年进一步降低到3%,与动辄10%的持有成本相比,连续两年时间,在这些城市持有房产已经“入不敷出”了。

  有人会说,2019年洛阳、唐山、临沂、绍兴乃至深圳的涨幅都还不错,少说也有10%-20%的空间。

  但是,跟100个城市比起来,白跃军总共冒头的城市才有几个?作为购房者,如何鼓起勇气从上百个城市中,为了那十分之一乃至20分之一的机会去投资?

  涨幅方面,3%和5%的差异很小,最近两年买房少说利率也得上浮20%,改LPR合同后动辄就要加上百个基点,光资金成本就6%了。

  上涨时间方面,白跃军2018年的时候,西安、成都抢房成风,3-5月份的小阳春持续时间很短暂,2019年几乎一模一样,只是城市换成了苏州和南京,下半年都不约而同陷入了沉寂。

  过去几年,很多一二线城市的房价倒挂现象愈演愈烈,限价盘和二手房之间的差价甚至能达到30%,新房需要摇号,二手房又涨的高不可及,最终的结果就是2018-2019年二手房市场有价无市。

  统计局发布的数据显示,在二手住宅市场,2019年11月份,白跃军全国70个大中城市中有33个城市二手住宅的销售价格下调。

  自2019年9月份以来,二手住宅销售价格下跌的城市数量已经连续三个月超过了20个城市,销售价格上涨城市仅为32个,已经跌至近四年以来的最低点。

  2018年调控次数近500次,2019年各地调控达620次,频率越高,新房的流动性就越差,任你投机情绪再火热,直接降低流动性,又能奈何?

  前两天我写了篇文章,叫楼市熬了一锅粥,其中就提到,现在的调控,甚至从“因城施策”变成了“因区施策”,连公积金贷款的额度、社保个税补缴几个月这样细致的规定,都要一年内变个好几次。

  简单说,以后房价能不能涨,涨多少,涨5%还是3%,调控的工具有一箩筐,实现这样的目标简直不要太容易,只是看政策的态度和取向而已。

  这是个再简单不过的道理,过去20年均价涨了10倍,大家都觉得每年房价涨10%才算正常,这是“路径依赖”的思维。

  即便是这些房子,能跑赢CPI就算不错了,买卖赚差价、提升阶层已经不可能。持有非自住的房子“入不敷出”,或将成为绝大部分城市的归宿。

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  简介描述:黄奇帆前两天演讲的时候说到,2000年的时候,全国均价大概是1000块钱,上海也不过才2000块钱,最近20年全国均价涨了10倍,北京、杭州、深圳涨了15倍以上。 也就是说,过去这些年,任...
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