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“新冠”进行时,楼市将有什么变化?看那年“非典”给予我们的启示!海底宝藏对对碰

文成新闻网-文成本地新闻资讯 时间:2020年02月18日 17:50

  一场无预料的疫情,给期待小阳春的楼市,蒙上了一层阴霾!售楼处暂停营业,开盘、促销活动叫停,二手的冻结......中国楼市一夜入冬。而更让人惶恐的,还是疫情过后,楼市的趋势,房价跌还是涨?

  以北京地区为例,在非典之前的1999年-2002年,北京房地产开发平均增幅为28%,但在非典疫情爆发后的4月和5月,北京的房地产投资增幅,直接下降到8%和12.6%。

  在深圳,2003年之初,深圳房价4000左右每平方,但由于靠近另一个疫情重灾区香港,深圳楼市在非典期间遭受了重创,一度出现了“负首付”。

  2003年7月,香港房价见底,腰斩跌到 23000元/㎡,成为过去20年来楼价的最底部.......

  而在广州,2003年上半年广州十区商品住宅均价为3888元/㎡,而2002年的均价为4143元/㎡,同比下降5.1%。

  不过,相比于香港大跌来说,广州在非典那一年,楼价调整其实不是太大,跌幅最大的楼盘也基本在15%以内。

  但,这样的负面影响是只是短期的。为了拉动经济,财政政策的宽松随即而来,政策的扶持,加上需求的复苏,中国楼市伤后,否极泰来,开启了历史的拐点,开启了黄金时代。

  2003年8月,国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文件第一条就是:“房地产业关联度高,带动力强,海底宝藏对对碰已经成为国民经济的支柱产业”。

  同年,国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。开始限制土地供应。

  而这一系列操作,让短暂低迷的楼市从此走向一路高歌的道路。也就是这年,温州炒房团出现了,中国人第一次感受到原来买房也能赚钱!

  2003年9月23日,上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》,称“10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资本约1000亿元。

  而从2003年到2019年,虽然楼市调控政策也随即而来,但无法否认的是,中国楼市跨越了23倍的飞跃!广州楼市也从4000元的单价升到30000元的单价,涨幅715% !

  在近日国务院联防联控机制举行新闻发布会上,有关部门表示下次中期借贷便利操作的中标利率(MLF)和2月20号公布的新的银行间贷款利率(LPR)会较大概率下行。

  2003年中国正处于加入WTO之后的市场红利期,我国经济景气继续延续了2002年以来的扩张趋势,消费结构由温饱型向小康型升级,市场需求旺盛。

  即使是sars对当时的经济影响也仅限于第二季度,三、四季度经济复苏,GDP增速连续两个季度保持至10%高位。

  这一年是我国房地产市场发展较好的一年,全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元,达到10153.8亿元,同比增长30.3%。

  而2003年至2019年,中国 GDP总量从13.7万亿元增长到99.1万亿元,增长7倍之多,是全球经济增长的首位。

  我国目前正处于经济转型的关键时期,海底宝藏对对碰宏观经济下行压力大,2019年全年GDP增速仅为6.1%。

  2003年,中国人口总量为12.92亿人,这一数字不足13亿人。城镇化率为40.53%。以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级加速启动。

  到了2019年,全国人口已突破14亿人,城镇化率达到60.6%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%,人口红利趋于消失。

  从人口结构来看,2002年末和2003年末,15岁至64岁年龄结构的人群占比分别为70.3%、70.4%,到2019年,16岁至59周岁的劳动年龄人口才89640万人,占总人口的比重为64.0%。

  根据CRIC调研,60岁及以上的人口基本已经没有购房需求,而20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力,因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。

  2019年商品房销售面积达17.2亿平方米,是2003年的5.1倍,销售金额是2003年的20倍。

  从政策来看,2003年之前,房地产政策以支持房地产发展为主。尤其SARS以后行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展。进入2020年的今天,楼市已被套上了“紧箍咒”,房地产市场正在经历最严厉的政策周期。

  房地产市场政策围绕限购、限贷、限价、限售等措施的调控政策已持续了10年,对于房地产行业而言,中央政治局会议的定调:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,已然明确了行业发展的未来:在 “房住不炒”的基调下,中国的房地产企业需要打一场持久战,去杠杆是长期的工作和任务、战役。

  不过,对于2020年的楼市,无需太过悲观,出于“稳增长”的需求,但“让房价稳而不飞”这点,也没必要质疑。

  中国房地产从2018年的下半年开始调整之后,去年虽然三四月份“小阳春”,但是大调整的趋势没有发生改变,房地产行业反而需要一次比较大的下行,预计此轮调整会随着疫情的结束而结束,疫情结束之后房地产市场会进入一个改善型和刚需型延后的小高峰,而疫情可能会完成最后一跌。

  从目前情况来看,如果疫情得不到明显的缓解,零成交的局面可能还会延续下去,当然一旦疫情得到缓解,那么市场也会快速恢复。

  对于下半年走势,综合考虑到政策方面和金融方面的支持,预计会超过期望值,可能会好过原来的判断,当然从全年的角度上来讲,今年的总成交要比去年低。

  目前来看还很难判断。现在似乎还惨过2003年,因为现在交易的渠道关闭了,而2003年没有强制不能外出,相关行业也正常经营运作,买房的人还是有的。

  当然了,如果疫情逐步转好,第二季度后应该会迎来比小阳春更好的季节,交易会迎来反弹,但价格应该不会涨了。

  另外,由于房地产的特殊性,一方面现在还没有看到楼盘能在网上做到大量成交的案例,除非开发商比较极端,比如一定期间内可以随时退款,成交量看似上来了,但实际是不真实的,没法落实的成交。

  另一方面,这段时间网上大量看房以及宣传,也可以起到客户维护的作用,对之后的看房和成交是有帮助的。海底宝藏对对碰

  而对于购房者来说,此次疫情后,如何在下半年房企扎推卖盘找到机遇,改善客如何重新审视楼盘质素,才是应该真正操心的事。

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